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李玉佳:二手房价格下跌幅度大于新房的复苏路径不是好消息

时间:2022-06-17
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全国70城房价数据6月16日出炉!

根据国家统计局的数据,5月份全国70个城市的房价环比持续下跌,但下跌幅度有所放缓。其中,新房价格环比下跌收窄,下跌城市数量减少。在一线城市,深圳环比上涨,广州环比上涨,带动一线城市环比上涨;二线城市环比下跌持平,三线城市环比下跌收窄。

然而,二手房地产市场的冷却仍然明显。二手房价格环比下降的城市数量增加,二三线城市同比下降幅度扩大。其中,牡丹江同比下降10.5%,是中国唯一一个同比下降两位数的城市。

业内人士认为,5月份新房价格环比有所改善,但二手房价格仍在下跌,这更能反映市场的真实情况,表明市场仍在寻找底部。预计供需双方政策效应将在后期继续释放,并继续有利于市场交易。6月,单月新房和二手房销售预计将逐月改善,这将导致价格环比下跌收窄。

国家统计局数据显示,5月70个大中城市新房价格环比下降43个,比上月下降4个。其中,一线城市新房价格环比上涨0.4%,比上月上涨0.2个百分点;二线城市环比下降0.1%,比上月下降;三线城市环比下降0.3%,比上月下降0.3个百分点。

从新房价格环比涨幅排名来看,成都涨幅全国第一,0.9%;乌鲁木齐涨幅第二,0.7%;广州、深圳、海口、济南涨幅第三,0.5%;北京、杭州、锦州涨幅第四,0.4%;西安牡丹江涨幅第五,0.3%。

5月份新房价格环比边际改善,环比跌幅收窄,下跌城市数减少,贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出。

国家统计局的最新数据显示,5月份全国新房销售面积和销售额首次环比增长,投资和新开工也环比增长,原因是新房价格环比边际改善,徐晓乐认为价格改善是量化改善的结果。销售和投资方的积极变化导致价格环比下降。

徐晓乐进一步指出,新房市场一线、三线城市价格均有所改善。深圳新房价格环比上涨,广州新房环比上涨扩大,带动一线城市新房价环比上涨,二线城市新房价环比上涨,三线城市新房价环比下跌收窄。三线城市新房价说,三线城市新房价环比下跌释放的积极意义更大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一、二、三线城市新房价格环比上涨数据呈现积极信号,即一线城市涨幅略有扩大,二线城市跌幅未扩大,三线城市跌幅收窄,这与5月房地产水平稳定发展的措施有关,也是房地产稳定的重要证据。

根据国家统计局的数据,在5月份70个大中型城市中,有53个二手房价格环比下降的城市,比上月增加了3个。其中,一线城市环比从上月上升0.4%到持平;二线城市环比下降0.3%,下降幅度与上月相同;三线城市环比下降0.5%,下降幅度与上月相比增长0.2个百分点。

从二手房价格环比涨幅排行来看,成都涨幅第一,0.9%;无锡涨幅第二,0.8%;太原涨幅第三,0.6%;厦门涨幅第四,0.5%;桂林涨幅第五,徐州、赣州涨幅0.3%。

从同比增幅看,5月一线城市涨幅回落,二三线城市跌幅扩大,其中一线城市同比上涨1.7%,涨幅比上月回落0.7个百分点;二线城市同比下跌1.7%,跌幅比上月扩大0.7个百分点;三线城市同比下跌3.2%,跌幅比上月扩大0.7个百分点。

广东省规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为,5月份,70个城市的二手房价格指数环比下降0.4%,跌幅比4月份扩大0.1个百分点。二手房价格下跌超过新房。一方面,二手房的上市数量增加了。3月至5月的平均月增长率高于1月至2月的40%,5月增长率高于4月的10%;另一方面,新房价格继续下调,在价格上具有优势,二手房交易成本相对较大;此外,在热门城市,新房和豪华房屋的趋势是明显的。二手房的类型多样,年龄多样,总价可控。它主要是基于刚性需求和换房需求。由于缺乏信心和预期,目前刚性需求仍难以实现换房的需求。

严跃进指出,目前二手房市场的降温趋势相对明显,首次出现两位数下跌。牡丹江二手房价格同比下跌10.5%,是中国唯一一个两位数下跌的城市。这些大幅下跌的城市表明,一些城市的房地产市场受到人口结构和市场市场的影响,房地产市场明显疲软。这些相对较弱的城市也需要积极研究政策,以减少二手住房市场下跌的负面影响。

李玉佳进一步指出,在早期救济政策的密集布局下,特别是疫情控制趋于放松,资表面改善对购买力的拉动效应更为明显。然而,这种影响主要在一线和二线热点城市更为明显,这表明一线城市新房价格反弹最为明显。例如,最近一个一线城市的高价住宅(豪华住宅)交易复苏,推动了价格上涨。二线和三线城市拥有最大的政策宽松空间(如限制购买、限制贷款、限制销售和税收),新房市场也开始触底。预计在未来两个月左右出现底部反弹。

展望未来,徐晓乐认为,自6月份以来,地方政策支持力度仍在加强,住房企业融资支持、风险救助等政策也在进一步实施。从现有的交易情况来看,壳牌50个城市的二手房在6月上半月的日均交易量比5月的日均交易量高出20%以上。预计在后期,供给和需求两端的政策效应将继续释放,并继续有利于市场交易。6月份,新房和二手房销售预计将逐月改善,推动价格环比收窄。

然而,李玉佳同时指出,目前,53个城市的二手房价格在70个城市下跌,43个城市的新房价格在下跌,这意味着大多数城市的新房价格或二手房价格在下跌。目前,热门城市的新房数量正在增加,但转化率相对较低,导致许多开发商不得不继续降价和促销。二手房价格下跌幅度大于新房价格下跌幅度,这对二手房到新房的复苏路径不是好消息。出售、购买和购买的改善需求受到影响,这也拖累了新的房地产市场。一线城市二手房价格的收窄表明这一点。最近,二手房上市增加,限制二手房价格,并可能传递给新房。因此,恢复的道路并不稳定。

李玉佳认为,下一步,随着5月份LPR定向下降的实施,救援疫情和房地产政策的放松管制开始生效。如果民营企业的债务处理能够加快,复工和竣工交付能够加快,市场对开发商无法交付的担忧会下降,预计热点城市的复苏速度会加快。特别是,当我们能够看到从豪华住宅到全面市场复苏的趋势时,我们可以实现整个市场的复苏,即从一线城市到二线城市和三线城市的新房市场的复苏。此外,预计恢复后,刚性需求和房屋交换可以选择更多的存量房屋,从而推动股市的稳定。只有收窄或停止二手房市场的下跌,才能进一步支撑新房市场的复苏。


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