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中国指数研究院:房地产市场仍处于深度调整期

时间:2022-05-17
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此前房地产政策一直比较严格的海口,这次也加入了松绑大军。

5月15日,海南省海口市发布了6项稳定房地产市场的新政策,其中限购、限贷、限售放松,包括未落户人才,只要有12个月的社保,就可以在海口买房;未还清贷款购买第二套房的首付比例从70%降至50%;五年限售期从未在房地产登记前备案。

业内人士认为,海口政策的引入略高于预期,政策内容似乎更常规,但实际上意义深远。政策方向的重要调整发出了进一步反映地方政府对房地产市场稳定发展需求的积极信号。

然而,一些业内人士指出,目前房地产市场的问题是预期不足、信心下降和有效购买力不足。这些问题不能通过刺激房地产市场和放松政策来解决,但必须降低新公民购买房屋的成本。随着长沙最近出台的租赁和购买政策以及央行对新第一抵押贷款的定向降息,国家房地产市场监管已进入第二阶段,刺激放松政策,提高新公民的购买力,降低购买成本,培养可持续购买力。

海口出台了稳定房地产市场的新政策。

5月15日,海口市住房和城乡建设局发布《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》,从六个方面出台具体措施:支持人才刚性住房需求,满足合理购房信贷需求,改善商品房市场供应,完善商品房销售价格备案政策,优化商品房预售资金监管,规范商业办公项目建设和销售管理。

5月16日,海南省住房公积金管理局网站发布通知,调整省住房公积金个人住房贷款政策,支持二手房购买。首付比例方面,员工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的,首次申请或结算个人住房公积金贷款的最低首付比例由40%降至30%。在贷款期限方面,购买二手房的最长贷款期限由20年调整为30年,原则上不得超过房地产证规定的土地使用权终止期。本通知自公布之日起实施。

在支持刚性住房需求方面,建议自定居之日起享受与当地居民相同的待遇;未在海南省定居的人才和家庭成员,可在海口购买1套住房,提供12个月以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。

建议支持购买改善性住房,以满足合理的购房信贷需求。申请商业贷款购买第二套住房但未结清原住房贷款的,首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手房是首次购买或结清原公积金贷款,首付比例不低于30%。

在改善商品房市场供应方面,建议2017年4月14日至9月20日购买的商品房(以购房合同备案时间为准,下同);2017年9月20日后购买的商品房,购房合同备案5年,取得房产证后可转让。

海口市住房和城乡建设局表示,为了实施住房生活,而不是投机定位,支持人才引进和当地居民的刚性,改善住房需求,优化商品房预售资金监管,促进我市房地产市场的良性循环和稳定健康发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为,海口政策的出台略高于预期,因为海口过去几个月的房地产政策相对紧张。海口在多个领域放松了政策,包括支持人才购房。未落户人才只要有12个月的社保,就可以在海口买房;支持购房信贷,特别是改善住房,未偿贷款首付比例从70%降至50%;放松限售政策,即确定5年限售期的条件,提前从房地产登记备案购房合同。

海口的政策似乎更传统,但它实际上意义深远。严跃进表示,自2017年以来,海口的房地产政策相对严格,尤其是全球限购政策。此外,到2022年,即使是中国其他城市也在放松政策,海口的房地产政策主要是紧张的,特别是在整顿购房市场秩序等领域,打击各种房地产投机。政策方向的重要调整发出了积极的信号,进一步反映了地方政府对房地产市场稳定发展的需求。相关政策还将进一步引导市场预期稳定,支持和支持合理的住房需求。

5月15日,央行、中国银行业和保险监督管理委员会宣布降低首笔住房贷款的利率下限。对于新发放的商业个人住房贷款,利率下限由不低于相应期限的贷款市场报价利率(LPR)调整为不低于相应期限的20个基点。

一些专家告诉记者,4月20日发布的5年以上LPR计算为4.4%。如果城市政策下限和银行具体实施利率随国家政策同时下调,当居民家庭申请贷款购买第一套普通自住房时,利息支出将减少。他说:根据贷款金额50万元,期限30年,估计等额本息还款利率将下调20个基点,平均每月可减少约60元,未来30年利息支出将减少约2万元。

业内人士认为,降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图,有利于降低住房购买成本,有利于刺激需求的边际改善。结合近期首付减少,放松二手住房销售,放松购买限制政策,将为5月中下旬和后续市场交易创造更好的条件,也有利于房地产贷款工作的实际情况,部分市场交易疲软,将基于差异化信贷政策工具,积极开展更宽松的抵押贷款政策。

中国指数研究院指出,自2022年以来,中国已有200多个城市优化和调整房地产政策。4月底,政治局会议调整房地产市场后,地方政策优化的步伐和力度继续加大。然而,在一些地区的反复疫情下,短期政策效果并不明显,房地产市场仍处于深度调整期。最近,中央银行、中国银行业和保险监督管理委员会发出积极信号,降低了第一套抵押贷款利率的下限。第一套抵押贷款利率仍有很大的降低空间。随着政策的逐步实施,市场信心有望逐步修复,但短期市场复苏的步伐仍取决于疫情的有效防控和地方政策的实施。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳进一步指出,当前房地产市场问题预期不足、信心下降、有效购买力不足,这些问题不能刺激房地产市场和放松政策,必须降低新公民的成本,因此央行定向降息不是第二,长沙最近提出租赁政策是解决新公民住房问题,解决房地产市场可持续发展问题。他认为,国家房地产市场监管已进入第二阶段,从第一阶段刺激放松政策到提高新公民的购买力,降低购买成本,培养可持续的购买力。


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